DE WEEK VAN JAN MEERMAN

[column week 28]

_MG_0956Een drie-eenheid: overheid, vastgoedwereld en retail. Decennia lang is er gezamenlijk gebouwd aan een aldoor uitdijend winkelvloeroppervlak. Gemeenten ontwikkelden er met de vastgoedwereld lustig op los en bijna alle meters werden verkocht of verhuurd aan de retailers.

Bron: InRetail Jan Meerman

Die tijd is voorbij en komt nooit meer terug. De retailers voelen dat al jaren in hun portemonnee. Innovatief en ondernemend als de retailers zijn, passen zij zich aan. Voor zover dat kan. Een gezond retail landschap is alleen mogelijk met goede afstemming binnen de drie-eenheid.
Er zijn voorbeelden van plekken waar die afstemming er is, maar helaas nog te weinig. Veel overheden en een groot deel van de vastgoedwereld blijven hangen in 2007.
Ze bouwen door. We hebben op dit moment 30 miljoen vierkante meter winkel-oppervlakte. Waarvan nu al 3 miljoen m2 leeg staat. Winkelstraten en –centra verpauperen. Reden voor gemeenten om tussentijds hun bouwplannen te herzien is dit niet. Noodkreten uit de branche worden genegeerd.
En het is nog te begrijpen ook… Winkelmeters leveren de gemeenten veel geld op en als de plannen eenmaal gemaakt zijn, dan is de te verwachte opbrengst al in de gemeentebegrotingen opgenomen tot het jaar 2080. Minder winkels bouwen dan begroot, betekent dus forse tekorten. Wie gaat dat uitleggen aan de burgers…? Dat wil niemand.
Ook de mensen in het vastgoed kunnen de plannen vaak onmogelijk tussentijds aanpassen. Bijsturen en reageren op de snellere markt is niet mogelijk. Dit kan gezien worden als contractbreuk en dat levert enorme claims op… Dan maar – met frisse tegenzin – door bouwen. Begrijpelijk en absurd.
Exemplarisch hiervoor zijn de plannen rond Leidsche Rijn Centrum, ontwikkeld in een tijd dat de wereld er totaal anders uitzag. Inmiddels gelooft geen retailer meer in de plannen van een tweede Utrechts stadshart, de meesten zijn zelfs al afgehaakt.
Even verderop aan de A2 staat in winkelcentrum The Wall een oppervlakte van vijf voetbalvelden leeg. Bedenk dan ook dat de ondernemers in het ‘oude’centrum knokken om te overleven. Logisch dat de ondernemers zich er niet aan willen branden. Toch piekert de gemeente Utrecht er niet over om één centimeter minder winkelvloer uit de grond te stampen. Vorige week is de bouw begonnen. 130 winkelunits erbij. Bouwen voor leegstand.
Gemeenten en vastgoedwereld scheuren geblinddoekt over een snelweg, de retailer zit op de achterbank. Machteloos.
Wat nu?
1. Overheden moeten de regie pakken. Op een paar provincies na lijkt namelijk niemand die te hebben. De helft van de gemeenten heeft niet eens een detailhandelvisie, die doen dus maar wat. Niet geremd door enige kennis.
Plannen voor nieuwe winkelgebieden? Laat verplicht een toetsing uitvoeren naar de behoefte en de kansen.
Bij bedrijventerreinen is dit met een SER-ladder verwezenlijkt. Het lijkt te helpen. Provinciale overheden moeten dit oppakken, zij hebben kijk op de gehele regio. Gemeenten moeten binnen hun eigen grenzen dit beleid invullen. Ontwikkel die essentiële detailhandelsvisie, huur hier de kennis voor in en bepaal welke winkelcentra en welke winkelstraten kansrijk zijn en investeer hierin.
Dat is duidelijk tegenover de retailers, die raken niet versnipperd en versterken elkaar weer.
Leegstaande winkelpanden moeten makkelijker herbestemd kunnen worden. We hebben immers 25% winkelvloeroppervlak teveel.
2. De vastgoedwereld moet beseffen dat het geld uiteindelijk vanuit de winkels door moet druppelen naar hun zakken. Meebewegen met de markt is het minste dat ze kunnen doen, zeker ook uit eigen belang. Maar nee…
“Verhuurders bewegen onvoldoende mee met de huidige ontwikkelingen in de markt.
Ondernemers zien hun omzetten dalen, maar hun huurkosten in verhouding met hun omzet stijgen”. 
Van een gezonde marktwerking tussen huur en omzet is dus geen sprake. En omdat het teveel aan winkelmeters niet leidt tot lagere huren, is marktwerking op basis van vraag en aanbod ook niet aan de orde…
Vreemd.
Zoals het verminderen van winkelgrond voor gemeenten een strop kan zijn, is het naar beneden bijstellen van de huren voor de vastgoedjongens lastig. De panden moeten dan namelijk ook voor een lager bedrag op hun balans komen. Een vermindering van het totale vermogen dus.
Lastig? Ja. Noodzakelijk? Ja! Want zo doorgaan heeft tot gevolg dat er steeds minder huurders op hun panden afkomen. Lege panden kosten hen veel meer.
Kiezen of delen, of eigenlijk, meebewegen of stikken.
Maar stel uzelf, als retailer, de volgende twee vragen:
  • Heeft u weleens ongevraagd korting gegeven?
  • Zou uw verhuurder u ongevraagd een lagere huursom gunnen?
Waarom deze vragen? Uit het INretail huuronderzoek blijkt dat 40% van de retailers niet in onderhandeling gaat met de verhuurder bij het aangaan of verlengen van een huurcontract.
Daar kijk ik nogal van op. Helemaal omdat van de 60% die wel hun mond tegen de verhuurder opentrok, tweederde een lagere huurprijs kreeg. Het loont. Nee heb je, ja kun je krijgen.
Fijne week toegewenst!
Jan Meerman

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.